宅建業を開業する条件
宅地建物取引業(以下「宅建業」という)を仕事として開業(宅建免許の取得)する為には事前に大きく分けて3つのことを考えておく必要があります。
①人的要件
②物理的要件
③財産的要件
1.人的要件
まず人的要件として宅建業法では、宅建業を行うためには従業員5人につき1人の専任の宅地建物取引士(以下、「宅建士」)を事務所に配置しなければなりません。開業予定の方が宅建士の資格をもっていればそれをもって要件を満たすことが可能ですが、資格を持っていない人間が宅建業を開業する場合は宅建士の資格を持った人間を雇用する必要があります。この場合専任性が条件になりますので、常勤で正社員雇用をする必要があります。当然雇用される宅建士は専任ですから、別の会社との掛け持ちはできません。
「常勤」の定義については各地域の建築指導課により微妙に異なりますが、基本的に少なくとも会社(事務所)が開いている時間帯に勤務している状態を指すと考えておけばよいでしょう。
2.物理的要件
物理的要件とは主に事務所要件のことになります。宅建業を開業する為には、宅建業を行う専属の空間が必要になります。専属の事務所を準備できれば問題ありませんが、他の事業所との共同の事務所であったり、自宅開業などの場合は事務所空間の専属性が問題になります。
人的要件の時と同様、この「専属性」の考え方も各地域によって微妙に異なり、宅建免許申請時に「専属性」を証明するために要求される資料も各地域でローカルルールが存在するのが現状です。
3.財産的要件
財産的要件については、まず宅建免許申請時に1千万円の営業保証金を供託する必要があります。但し通常は保証協会に加入して分担金60万円を支払うことで1千万円の営業保証金の供託を免除されることがほとんどです。
また、法定された要件ではないですが保証協会に加入する際の加入料や開業後の軌道に乗るまでの生活費などを確保しておく必要があります。